深圳学位房具有较强的保值升值属性，不光是家长们望子成龙的希望，更是一种很好的房产投资。淘房哥江小鱼从市场的角度，全面聊聊深圳学位房情况，以及如何投资学位房。
一，深圳学位房现状（中学）
1，评判中学教育：录取率排名
一所中学教育成绩如何，用高中录取率去评判，一般是用深圳四大、八大、十大的录取率去衡量。虽然这样评判不是特别精确，但从大的角度来说，还是能反映出这个学校的教育质量，大概率上可以反映这个学校的成绩。
附上四大，八大，十大的录取率排名
从深圳2015年四大、八大、十大的录取率排名数据分析来看，深圳名校学位从东说到西的话，罗湖的学位房主要是深圳中学、翠园，福田有深圳实验中学、深圳外国语、深圳高级中学、福田外国语学校，北环中学这两年排名上升比较快。
南山：
南山现在有些学校比较不错，第一个是南山外国语，但是这个学校的生源比较少，初中毕业的人数只有两百多人。如果选择学校，尽量选择大一点的，后面会说明原因。
南山实验教育集团，有两个分校一个是麒麟实验学校，还有一个是南海中学。
还有就是南山外国语教育集团，有南外高新部、文华部、滨海中学，还有未来的南外大冲学校，但大冲暂时只是一个概念而已，目前才开始办学，什么时候出成绩，成绩怎么样都是一个迷。还有一个就是南山育才教育集团的育才二中和三中，二中比三中要好点，但是总体来说育才也只是南山学位房东的第二梯队。
如果按数据统计的话，南山在五年前的教育成绩不是特别高，主要原因是南山在五年前还没怎么发展起来，还有这五年左右南山科技园父母的孩子才上学，教育成绩慢慢起来，慢慢的有毕业，有了一定的教育成绩。
相信南山未来的教育会更好，一个学校的教育质量取决于父母，因为父母高智商，又有高收入，他可以为孩子给予更多的投入、时间和环境，有好的家庭环境和物质基础，肯投入，家长培养孩子有方法，这个片区的教育的成绩会更好。
宝安：
宝安方面就有一个宝安中学，如果从数据上来说，它四大的排名可能不是很好，特别是在前两年宝安中学四大的录取率非常低，但是从八大和十大来说，宝安中学高中部很多生源直接上宝安高中，所以在数据统计上比较好看，从而在十大有比较好的排名。
综合排名第一：深圳外国语
深圳外国语，目前深圳外国语在深圳中学综合排名中来看是排名第一。所以很多父母选择小学的时候就有一个概念，就是要选择小学毕业后到深圳外国语入学比例比较高的小学，比如说车公庙的东海、华强北的荔园小学。
深圳外国语在福田和罗湖这两个片区择优录取小学毕业生，深圳外国语是没有学区房这个说法的，也就没有学位房。
所以，有些深外升学率比较高的小学学位房就非常受欢迎了。
二、大学区对未来学位房市场影响
1，大学区制：水平相当的学校联合
大学区制——深圳教育局提出根据相对就近、教育均衡程度相当、学校相对集中、九年一贯对口的要求，在各区探索试行大学区招生制度和大学区积分入学的办法。促进义务教育均衡优质发展，增加学生的就读选择机会，有促进学校努力提高办学质量。
政府执行标准是限水平相当学校搞大学区试点，不搞强弱联合。
不可能将实力相差悬殊的学校捆绑到一起招生，即使是两所实力有差距的学校划到同一区域，学位房区域家庭的利益也需要优先保护，不影响已买学位房利益。
大学区制不太可能强力推行
比如深圳实验，把实验小学、荔园小学都作为大学区，其实没有太大的关系，他们的教育基本差不多相关。但你不可能把黄木岗的华福小学并进去，你也不可能把八卦岭的园岭小学并过去，其实这些都不太切实际，只能把差不多都非常优秀的并到一起，比如说他是100分，不可能并20分，也不可能并30分，肯定只能和85或90分的合并，这个对于目前资源聚集的现实情况来说不会有太大的改变。
深圳积分入学制度对大学区的影响
从积分入学的规则来看：
购买了学位房积分不够的都有可能上不了学。
没有购买学位房，积分更加低，基本上是很难入学。
深圳上学要靠积分，如果你在这个片区没有房子，或者你买房子比别人晚一点，你的积分比别人少了3分、5分，有学位房的情况下比别人少了几分你都上不了，没有学位房还能上得了吗？由此可见，学位房还是很重要的，没有房子或者买晚了就可能上不了学。
2，学位紧缺：预估约2万孩子没学位
根据民政部门统计：2016年到2018年随着新生儿分别为16.7、18.1、21.1、20.7、20.49万。然后我们在根据2010-2015年深圳小学生在校人数统计数据来看，是从60.9万增长到了现在的86.55万。
如果我们按这个数据推断的话，大概每年有14.4万的孩子入学。如果按2015年14.4万小学学位供应的话，2016年有16.7万孩子要上学，那么可能就有2万个孩子没有学位。
深圳政府在这个方面做了很大的努力，拼命做市政建设，增加学位供应，但量还是比较少，从长远来看，学位房像是相对紧缺，越往后可能会更紧缺。从父母出生年月来看，现在已经到了来深圳的这批人集中生孩子，孕育后代的年龄，未来可能有比较多的孩子需要上学但是没有统计到政府统计数据里面，从另一个角度来看学位房供应量其实是明显不够的。
3，学位房锁定对学位房的影响
学位房锁定政策：
1、小学申请之后学位房地址锁定六年。
2、初中已成功申请初一学位的房屋地址将被锁定三年。
3、九年一贯制已成功申请小一学位的房屋地址将被锁定九年。
罗湖现在有小学锁定7所，中学锁定6所。
福田数据显示小学锁定32所，中学锁定7所。
南山目前小学锁定28所，中学锁定11所。基本上南山比较好点的学校学位房都是锁定了的。
宝安目前小学锁定5所，中学锁定3所。
可能这个数据会有一些偏差，锁定的学校只会多，不会少。因为在网上找数据，只找到2015年9月的，今年有些区域还有增加锁定学校的，但是目前还没有找到相关的一手数据，小鱼找到之后再更新。
4，二胎政策对学位房的影响
1）供应量相对减少，两个孩子用完学位至少要十年，如果两个孩子相隔三年，一所九年一贯制学校，学位12年之后才空出来，如果两个孩子间隔五岁的话，学位就要14年之后才空出来。供应量和锁定这两个政策叠加之后，学位房供应将会更加减少。
2）学位房因为供需的关系，价格也许会往上涨，但是这个价格可能要从大市场环境的因素去考虑，短期内市场会有些许调整。所以学位房市场我觉得还是要综合很多因素去看。
三，深圳学位房是否还值得投资
举例说明：
我有一个朋友是做房地产营销总的，他孩子小学上的是实验，中学上的是深中，现在高中上的是深中中学高中部，现在雅思考试已经过了，如果有国外来的考察团来学校考察交流，他就被老师叫去做陪同，做现场翻译。他们老师说以他现在的状态，未来毕业之后至少也是中山大学，如果好一点就是香港大学，然后读一年就去做国际交换生。这个孩子的基础就已经很高了，未来发展有一个比较高的起点了。
这说明什么呢？
说明在好的学校里，孩子受到了比较好的熏陶，和优秀的人在一起他会学着变的优秀。现在他很努力，他知道自己要什么，他自己每天晚上学习到很晚，早上很早起床，跑步锻炼身体一个小时。他自己已经有个自己的思想，给了自己一个目标，知道为自己的目标去努力。在学校里老师再给他好的引导教育，未来去不管去哪个大学，还是去香港大学做国际交换生再回来，他的人生可能就已经不一样了？
1，学位房价值：资源聚集
从教育的角度来看，孩子的教育是不可逆的，如果家长有能力，肯定会给孩子最好的。任何父母都会努力给孩子创造一个更好的条件去让孩子发展。
教育改变命运，并且是相对公平和低成本的方式。如果你读书读得很好，可以做法官，可以做律师，也可以去政府部门工作。但是如果你要想通过其他途径改变自己的阶层，我想要付出的努力和成本肯定不必上学来的更容易点。
从供给的角度，学位房的锁定、二胎政策、人口膨胀，优质资源高度密集，从这些因素去考虑，深圳的学位房未来会越来越少。
从投资的角度，稀缺的资源永远会越来越贵。比如深圳实验、南山第二外国语这种类型的学位房，不仅仅获得的是学位这个概念，还获得的是学校同学圈子的资源，这基本上是深圳高端的社会资源集聚地了。
2，何谓名校：四大要素不可或缺
第一，政府行政教育资源的高度集中投入。
没有行政支持的情况下办不好教育，反过来就是政府资源永远是在第一梯队内高度投放。（私立学校除外）
有人问，我是去福田二梯队买一个学
